无界空间蓝皮书发布，为联合办公提供相关设计、选址、施工经验

7月24日，猎云网（微信： ilieyun ） 报道过的联合办公新秀“无界空间” 迎来了自己的一周年生日，并在庆生会上发布了《无界空间蓝皮书》。

据了解，无界空间曾于去年5月获得梅花天使创投、经纬中国和青山资本440万元的天使融资；于今年1月获得艾想投资与创业最前线的1000万Pre-A轮投资；3月又完成了来自优客工场的数千万A轮融资。目前其在北京已开设6家分店。

无界空间创始人Randy（万柳朔）介绍，由于联合办公形态近几年才在市场中出现，尚无行业标准。所以他们希望通过披露无界空间对设计、选址、施工、功能等方面的评分系统，形成一套独创的联合办公行业标准，以不断提升产品体验与行业价值。

《无界空间蓝皮书》（以下简称蓝皮书）共包括四部分：办公场地选择、联合办公行业标准、管理系统、联合办公服务等内容。

以下是蓝皮书部分内容摘要：

一、办公场所选择

目前的办公室租赁市场主要存在写字楼、民居（含商住两用）、孵化器、联合办公几种主流产品供应。

数据统计，北京、上海2016年Q2写字楼平均有效净租金环比有所下降。其中，北京核心商圈甲级写字楼平均有效净租金将近370元每建筑平方米每月，而亚奥和亦庄等新兴商圈甲级写字楼每建筑平方米每月均价则仅为260元左右；上海Q2核心商圈甲级写字楼有效净租金为305元每建筑平米每月，浦西部分甲级写字楼平均租金不足240元每建筑平方米每月。

综合来看，租用写字楼作为办公场所仍是目前对主流的选择，但随着写字楼租金的不断上涨，对企业来说，也会形成较大的成本压力。

由于商务写字楼租金较高，一些中小型企业，特别是一些初创型企业也会考虑租用居民楼作为办公场所。通常，居民楼的整体租赁成本比写字楼低，但也存在着诸多问题。除了很多城市不允许将纯住宅改为经营性用房外，更重要的一点是，大部分纯住宅用途的居民楼无法注册成立公司。

此外，对企业自身而言，在居民楼办公本身也存在诸多问题，主要有：

（1）面试招聘：初创公司招聘相对于大企业来讲比较困难，地点偏僻、交通不便等因素更会大大增加招聘成本。

（2）客户拜访、商务洽谈：居民楼会给人不正规之感，降低公司的资质和可信度。

（3）员工安全感与归属感：部分小区业主会因为抢电梯、卫生、吸烟等因素与租房企业产生矛盾，甚至有物业仅允许租房企业员工使用指定电梯等情况出现，导致企业员工感受不佳。

从租金来看，孵化器的主要盈利来自于对创业团队投资回报而非空间租金，因此，对于成功入选的创业团队而言，往往只需支付很低的租金甚至免费入驻。但从地理位置来看，特定品牌孵化器布点较少，因此入驻孵化器通常便意味着给该公司留下的办公地理位置选择不多。

从配套上来说，孵化器具有完整的创业服务配套设施，如专业的管理、工商税务法律、招聘和技术团队，以及VC对接等。但创业者也不得不进行某些妥协，出让部分股权便是一种常见的方式。

有数据显示，国内的联合办公空间已多达2300个。整体而言，联合办公的形式介于写字楼与孵化器之间：私密性不如传统写字楼，但租赁方式更为灵活，小团队短租成本更低；相比孵化器，联合办公虽无法提供专业的创业项目服务，但入驻企业与联合办公空间是客户与服务提供者的关系，具备更多自主性。

与孵化器不同，国内联合办公空间的主要收入来自于租金。在办公环境与配套设施方面，联合办公空间并不逊于一些甲级写字楼；软性服务上，联合办公空间也引入了一大批企业服务合作伙伴，帮助入驻企业解决工商注册、税务法律等问题。部分联合办公空间同样也提供融资对接、培训等服务。

除此之外，作为新崛起的办公场所，联合办公具有天然的优势包含：空间共享、弹性的租赁方式、创业团队的内部资源互惠等。

二、联合办公行业标准

不仅要满足传统办公空间功能，更要在其基础之上设计出新的环境体系，模糊办公与生活之间的界限：既拥有像在家中书房、卧室一样的私密角落，如办公区卡座、沙发、休息区、胶囊床、阶梯台阶等，又拥有如同家中客厅一样交流区域，如阶梯活动区、咖啡吧、开放工位等等。

包括地理位置、商业价值、空间形态、价格等标准。以地理位置为例，便捷性是联合办公空间选址标准中权重最高的一项。如距离地铁站等交通枢纽步行10分钟地理范围内。

联合办公空间选址的第二个基本原则是要接近各主流商圈，借助其区位优势挖掘更多商业潜能。从时间空间两个维度，以发展的眼光预测出具有潜力的区域，抓住先机从而获得更大的商业价值。

包括面积、层高、空间使用率、价格等因素。在面积选择方面，无界空间在对所在城市相关行业调研后认为，2000-3000㎡的面积所具有的商业潜能更大。这个面积区间的场地，可控制工位400至600左右，人数适中：既有足够大的空间能满足团队的快速扩张需求，又能满足空间本身的快速招商需求。另外入驻团队内部资源与服务足够形成闭环；同时运营管理的成本也相对低。

施工是细节较多的一环，包括通风及取暖、采光、隔音、环保环保等。如通风设计比较合理的做法是，主体结构如有对流风，在考虑风向的同时，要将通风最好的地方放在面积最大、人最多的办公区域，另外在封闭独立空间设置新风系统。为确保整体空间的冷热度，暖通系统除了要考虑空调暖气及通风口的设置、保证室内恒温及使用者舒适度之外，还要满足设计美感。

三、联合办公管理系统

针对联合办公空间的特点，一个完整的联合办公系统必须同时兼顾管理者的日常任务和入驻会员的便利，结合空间的软硬件特点。它应具有几大核心功能：管理信息化系统、智能办公系统、服务资源平台、线上社交社群网络。

主要涉及预约系统、工位管理、会议室预订、门禁考勤、活动发布/通知系统、合同/财务系统等。通过融合上述模块，将线下流程线上化，提高效率，减少人为错误。

空间会员互动和社区建设是联合办公空间的重要功能。目前联合办公空间普遍通过微信群建立社区，虽然降低了部分沟通难度，但仍然有信息不集中，价值不容易沉淀，会员易流失的缺点。所以线上社区的营造是十分重要的，也是Wework获取高估值的重要因素。通过线上会员的资源共享，发现商机，提供的价值远超租金。当然，这一切需要线上系统和线下运营的有机结合。

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