绿地商业集团，董事长兼总经理薛迎杰：社区商业与新零售融合

4月19日，由亿欧主办的“新智能· 新场景 GIIS 2018零售创新峰会”于北京·富力万丽酒店举办。亿欧本次峰会围绕零售产业、资本、政策三大方面，与诸多行业领袖、从业人士和行业关注者一同探讨，共促零售行业的创新升级。

绿地 商业集团，董事长兼总经理薛迎杰做了《社区商业与 新零售 融合》的主题演讲。薛迎杰演讲的核心观点有：

1、零售需要有变化，零售需要有新的内容、新的场景，零售也需要有新的定位，这些定位我们认为最终决定在地产商。购物中心当中最关键的因素我们认为是三个关键词：定位、效率和创造性；

2、我们预计进口商品会在未来这几年当中有一个爆发式的增长，会在我们全国消费者消费品呈现出极大比例的增速和递增；

3、未来消费者一定会进入他所忠诚或是认可的消费场景，进入到他认为和他同样类型和同样收入、文化、背景的消费场所当中，这才是我们认为零售的终级的发展。

以下为薛迎杰的演讲速记（亿欧做了不改变原意的精心编辑，供业内人士参考）：

感谢亿欧给到绿地这样的机会，也是给到我机会，感谢我们王博士有勇气让我这样一个地产人能够到零售的舞台上讲讲从地产这个角度来看零售的方式。

北京演讲的场所包括这个酒店的场所前几年我来的还是比较多，那时候我是代表商业地产商参加了很多次商业地产的活动，也有我们零售商去参与，当时在零售商的参与是作为被招商的对象。慢慢我在商业地产商的会场上参加的越来越少，直到有一天有一个前辈拉着我讲，他说哥们你讲的方式不对，我很奇怪是我的数据不对还是我讲的方式不对，还是我长的不够帅。他说不对，是因为你讲了太多的实话，商业地产商特别是要进入商业地产的企业他会害怕。所以觉得黄博士让我站在这个台子上非常有勇气，非常感谢今天我们亿欧组织这样的活动。

作为在绿地已经服务了第20个年头的员工，我的履历当中15年是为地产和商业服务，而接下来的四年至五年间又加入了零售的业态。我一直在抱怨从经手几百万的房屋到经手几十万的房租到现在经手几十块的杂货，对我来说这是一个挑战，事实来说这也是所有的地产商和零售之间发展的历程。

大概在2007年-2008年之前我是代表着绿地集团所有的商业地产的招商，那个时候在我们眼中零售商形象是非常高大的，所有外资的零售商跑过来所提的要求虽然我们认为他是天书，但是我一定要把它按照要求做起来。原来我看到的很多零售企业给的合同都是一百多页的英文版而且必须按照他的要求来。当然这个过程在2007年、2008年以后，这种情况已经过去了。留下的是什么，如果在座的各位你们有兴趣去三四线城市看，会有一个非常有意思的现象。在高楼林立的最好的十字路口，市中心留了一个非常矮、巨大的卖场，事实上这个卖场已经不符合城市乃至不符合我们商业地产商对零售的要求。它的效率、体验我认为已经是被淘汰的。进入2010年，我们所有的商业地产商包括购物中心所有的消费群体，他们对进入购物中心所想消费的内容以及他们所想体验的形式已经发生了巨大的变化。

那个时候，最早从房地产企业进入到商业地产，我很委屈，面对这么巨大的零售商我突然变成了乙方，到2010年左右又变成了甲方。这些零售商特别是那些大零售企业，特别是卖场、百货，我对这些企业非常尊重，他们代表了零售在那段时期最高阶段的发展，2010年他们也碰到了难题，那个时候我作为商业地产商的负责人我又做到了甲方，他们跑过来问能不能跟我们签战略协议。他们明显觉得在中国的市场上消费者在发生变化，商业地产商也越来越成熟，他们对零售的要求已经不是原来填空式有一个巨大的两万平方米的商场，由卖场填空购物中心的要求，他需要我要了解面对的客群和购物中心的客群定位是不是一致，你所创造的效率是不是和我所需要的效率一致，这个时候我很庆幸我自己又变成甲方的感觉，这个时间没有经历很久。

随着我们自己本土的电商包括渠道的变化，从绿地这个角度去看零售，我们认为零售需要有变化，零售需要有新的内容、新的场景，零售也需要有新的定位，这些定位我们认为最终决定在地产商。在我们购物中心当中最关键的因素我们认为是三个关键词：定位、效率和创造性。

在2013年的时候，绿地自己创立了一个零售品牌，我们把它定义成G-Super，叫绿地全球商品直销中心，到现在已有四个年头，我们在这四年当中根据自己对零售的了解，对消费的布局我们做了尝试和探索，目前G-Super已经在全国有43家店，分布在17个城市，跟23家除绿地以外跟23家不同的地产商在进行合作，包括了凯德、瑞安、万达等等很多的地产商，我们跟主流的地产商都有不只一个的项目在进行合作。

我们第一家门店是在上海宝山，在非常奇怪的地方，大家都知道，对上海了解的朋友都知道宝山并不是市中心的区域，就是这样一家门店在我们2013年开业以后，每年的销售额三千个平方，基本上都是在一亿以上。

讲到定位，绿地对进入到零售这个定位有非常清晰的认识，它应该定义为中产阶级服务，对商品的定位也是在这样的逻辑方法下的定位。我们进口商品的比例占到90%左右，在这些定位当中为中国明确统计有两亿以上的中产阶级在引进他们所喜爱的商品，设置他们所喜爱的场景，也找寻他们所喜欢的消费渠道和模式，在这里面，把我们的客户对象已经明确的情况下，我认为提供最重要的应该是商品、服务以及模式，模式在我想是最重要的。

我们也有我们的大店、小店，大的店在三千至七千平方，提供八千至九千的SKU，其中食品和生鲜占到了60%，另外40%是非食品。为了满足中产阶级比较严苛的要求，他们有自己的爱好和偏向乃至于焦虑的心情，这就需要体现我们绿地在全球布局的优势，我们布局了五个全球的采购中心，事实上已经完成了大量的直采网络，目前我们有1000个SKU是直接从海外进行采购，通过最有效率的运输方法运到我们自己的体系里面。绿地在海外很多房地产的投资，在完成他的投资以后，目前我们都在转型做海外的采购中心，包括美国、欧洲、东南亚，他们主要的使命就是绿地在当地采购的使命。

我们已经在效率上做到足够的提高，在绿地体系里面销售的巴氏鲜奶，48个小时从澳洲起飞，完成所有的手续到达上海的货架。我们也建立了上海，因为空运的要求，从上海空运进入到内地城市整体的物流体系，为此我们也在搭建多温的遍布物流节点的仓储体系，绿地也正在搭建，当这些体系都全部搭建完了以后，并且伴随着今年在上海非常重要进口博览会元年的工作当中，我们预计进口商品会在未来这几年当中有一个爆发式的增长，会在我们全国消费者消费品呈现出极大比例的增速和递增。这个趋势我们认为非常清晰，最近绿地也在为进入博览会工作，配合上海市政府做大量的前期准备工作，包括品牌的引入工作。

从地产商，消费者的角度来看，现在的零售更要有创造性。我们理解的创造性，不是创新性，是创造性，特别是零售，现在的消费者，他在购物中心，他在消费的场所里面所需要消费的内容已经和原来有了巨大的变化，任何一个消费场所他可能是一个复合型、融合性的，并不是卖鞋的地方只是卖鞋。在很多场合我们看到很多有趣的搭配，比如说在烘焙店可以卖耳机，咖啡店里可以卖手机等等，我们认为是在做消费者的趋同定位，当消费者的定位明确以后，他的产品选择更有利于消费者对他产品的忠诚度。

绿地认为随着消费者越来越成熟，会从原来的人找货变为现在的货找人。随着大数据应用的兴起，当然我本人还是有点排斥这样的工作，机器的解读是机械的，没有温度的，新的场景变化一定是以后所有的消费者趋之若鹜的场所和地方，消费者以后一定会进入他所忠诚度或者是他认可的消费场景，进入到他认为和他同样类型和同样收入、文化、背景的消费场所当中，这才是我们认为零售的终级的发展。

目前绿地在做的另外两个平台，既是投资孵化的平台，又有绿地在做所有的零售平台、客户终端平台。我们在做对这个企业的投资和孵化，我们会找到在我们平台当中合作的企业，看到他的成长性我们会帮助他进行成长，帮助他进行布局，帮助他引入更多的技术融入绿地目前现有的地产体系和零售体系。无论是在创新性和创造性上可以使我们满足越来越严苛的消费者要求，他所看到的，他所经历的，他所享受的商业永远充满着创新性。当然这个创新性是要有这样的载体，由绿地以地产商业地产巨大的体量作为载体，用我们的零售体系来搭建为这些新的产业、业态让他去孵化，变成连锁企业这样的一个模式。

绿地在做零售更深层次的目的是进入消费领域的触角和投资平台，绿地希望和各位同行、合作伙伴一起能够在零售这个舞台上走的更远，也希望我们所有的零售商为我们所有的消费者提供更好的消费场所，提供他们更乐意消费的消费模式、渠道以及他们更喜欢的商品，我希望和我们在座的各位一起分享在接下来零售这个变化多端的舞台上和市场上很多看到的新技术，再次谢谢。

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