郁亮携文旅以救万科

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郁亮携文旅以救万科

零态LT

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能否成为文旅巨头？

郁亮携文旅以救万科

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图片来源@视觉中国

文｜零态LT，作者｜梁潇，编辑｜胡展嘉，运营｜陈佳慧

保利宋广菊、融创孙宏斌、恒大许家印都逐渐淡出江湖，地产界的红人就只剩下万科郁亮了。

然而今年万科的业绩会比较有意思。以前都是董秘先说，这次郁亮直接打头阵，上来就进行了一番自我检讨和解释，“认错” 态度诚恳，并向 52 万名万科股东表示歉意。万科发布业绩，利润出现断崖式下跌，的确让众人惊掉下巴，万科去年归母净利润只有 225 亿元，相较于 2020 年接近腰斩。

“交出这样的成绩单，我倍感压力，内心充满紧迫感。” 万科董事会主席郁亮在次日的业绩发布会上向投资者与媒体反思业绩下滑与管理层的得与失。

诸多媒体用 “检讨” 一词来形容今年业绩发布会的基调，但事实上在房地产债务去杠杆的背景下，万科 2021 年最新的分红比例由 2020 年的 35% 提高到 50%，合计拟派发分红 112.77 亿元，万科账面现金流的充沛，以及向投资者负责的态度，足以彰显万科经营的稳健与韧性，当日 A 股、港股均以股价上涨表达了投资者对万科管理层的 “投票”。

01、万科 “业绩洗澡” 疑云

“业绩洗澡” 指的是上市公司刻意压低公司业绩，将一些利润推迟到下一个发布期进行集中体现，从而达到下一个发布期业绩大涨的一种手段。

举个例子，两年业绩都下降 10%，那就要被骂两年；但一年下降 30%，另一年涨 10%，就只要被骂一年。事实上，投资者有这个疑问很正常。横向对比宇宙房企碧桂园及排在万科之后的房企业绩表现，都无法理解万科归母净利超 4 成下跌这一事实。

零态 LT过往文章《连碧桂园都撒不起钱了》中提到，碧桂园去年归母净利润 267.97 亿，同比减少 23.49%，但万科的下跌幅度是碧桂园的两倍之多。

万科的跌幅甚至可以在 Top10 房企里面排在前几位。说得更具体点，万科跌幅仅次于恒大、绿地、融创。此前，融创预计净利下跌 85%。很难不让人怀疑，郁亮又 “藏利润” 了。

郁亮牺牲年度奖金来 “谢罪”，去年一年的薪酬大幅降低 88% 至 154.7 万元，2020 年郁亮的薪酬还是 1247 万元。此外，万科任职的 8 位董事、监事及高管合计税前报酬也同比下降 50%。

02、今年目标要企稳回升

在郁亮的检讨中，也多次分析了万科此次净利下滑的原因，其中就提到，万科管理方面存在离散度大、参差不齐问题。

即区域公司和项目之间的盈利表现两级分化，有做得好的项目，也有难以消化的项目。经过这一劫，万科或许对于投资拿地需要花更多心思了。郁亮坦言，从去年下半年起，万科已经取消此前的投资额度分配办法，开始对投资进行集中管控，提高对投资要求。

那么今年，万科打算怎么做？郁亮说了四个字——“企稳回升”，也就是营业收入和净利润不能再跌了。自 2014 年至今，万科探索多元化业务付出了代价，多条赛道同步推进（物流、长租公寓、物业等），所面临的难度和付出的成本，远远超出了万科管理层预期。

一位房产从业者称，这主要包括两个方面，一是万科非开发业务即多元化板块的利润增长。二是万科表示，开发业务维持毛利率 20%。

郁亮说，学费交得差不多了，是时候要创收创利了。万科的经营、服务类业务正在逐步形成新的利润蓄水池。他提到，万科物业收入过去 10 年复合增速超 30%，物流近 3 年达到 52%，公寓业务近 3 年达到 40%，印力近 5 年为 20%。2021 年，万科整体经营服务业务（地产之外）收入超过 400 亿。

万科现有的土地储备资源，可以支撑未来 2～3 年的业务发展需要。目前万科在建面积 1 亿平方米，拟开发面积超过 4500 万平方米。此外，截止到去年年底，万科已售未结合同金额累计超过 7100 亿元，是 2021 年结算收入的 1.6 倍。这些已售未结，将在之后的财年陆续转化为结算收入。

去年，万科开发业务的毛利总额同比大幅减少 189 亿元。“原来房地产传统的发展方式是以速度、规模作为加法，以高金融杠杆作为乘法的发展模式，凡是沿着过去这种模式走下去的，可能都会退。如果说今天不再简单追求速度规模，不再用高金融杠杆，我觉得都能活下来。” 郁亮的这番话，既说给自己听，也说给行业同行听。