科技猎房企的康养战事，全军覆没？
房企的康养战事，全军覆没？
鹿鸣财经
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康养地产，寸步难行
图片来源@视觉中国
文 | 鹿鸣财经，作者 | 惠比寿，编辑 | 封成
房企正在暴力浸染康养蓝海。
先是康养农业领域迎来变革。今年3月，佳兆业健康发布公告称，将注资1.2亿在上海合作成立项目公司，旨在振兴及改造伏虎村为拥有优良基建设施和全新农村形象的驰名农业康养村。
此外，去年10月，佳兆业健康就曾披露将与旅游开发公司合作，拟共同发展金鼎湖，将该地区转型为京津冀地区的农村振兴示范区及高端康养度假区。
后又有养老领域被一线房企抢占市场份额。绿城康养集团旗下的「大爱天下」与「绿城暖君」在5月分别荣获了「2021中国养老十大品牌」与「2021中国养老创新十大品牌」两大奖项。
紧接着再来看一组数据。据远东资信统计，2018年初至2021年2月期间，在国内发行过债券的房地产企业共有289家，其中有108家已进入康养地产领域，占比为37.37%。
同时，大健康产业的崛起也为康养地产带来了发展机遇。据《“健康中国2030”规划纲要》信息：到2020年，健康服务业总规模超8万亿，到2030年达16万亿。作为大健康产业的重要一环，据产业经济关联推算，到2030年，康养地产的规模将达到10万亿左右。
以上种种迹象与数据直观地透露出，康养产业已成为大多数房企前瞻性战略布局的重点方向。当然，力的作用是相互的，房企作为拉升发展曲线的航母，也在加速助推康养产业。
不过，扎堆入局朝阳产业的房企们，并没有像险企那样顺风顺水，反而陷入了进退两难的尴尬境地。
01 唯利出发，入局是必然选择
从产业经济的维度来看，近几年不断加重的人口老龄化趋势，激发了康养产业的无限爆金潜力。
与之相反的是曾经风光淘金，如今举步维艰的房企。
受政策影响，目前房地产市场的供需两端都被卡紧，「规模为王」的时代成为历史，行业加速转入存量时代。
存量时代下，行业面临不断整合，为了活下去，开发商们开始积极地「去地产化」，以至于都到了谈「房」色变的地步。而想活下去就势必要寻找新增长曲线，因此，恰逢出现在房企转型风口的康养产业，凭借庞大的市场缺口及优势，成为被争相夺食的香饽饽。
并且，康养产业还可以作为工具，满足上层房企的野心。我们都知道密集出台的调控政策让房企拿地变得很困难，想拿到优质土地就不得不采取一些手段，比如利用康养项目进行产业勾地。
图源：头豹研究院
此外，众多房企入局康养产业除了自身发展的需要与庞大的市场需求缺口以外，也是趋于政策导向。
基于我国目前人口老龄化趋势加重的现状，中央在「十四五规划和2035远景目标的建议」中明确提出：要推动养老事业和养老产业协同发展，健全基本养老服务体系，发展普惠型养老服务机构和互助性养老，支持家庭承担养老功能，培育养老新业态，构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系。
第七次人口普查各年龄组人口比例
因此，将传统的居住功能与康养旅居、医疗等服务相结合的康养地产，迎合当下社会发展主旋律，往后或将获得更多、更大的扶持力度。比如近几年，住建部、国土资源部、民政部等多部门就在土地供应等方面出台了扶持康养地产发展的政策。
综合以上种种因素，在此背景下，房企们各怀鬼胎，扎堆入场。
值得注意的是，康养产业不仅资金投入大，周期长，需持续运营，且盈利回收还慢，显然，这套打法与「高周转」模式下的房企背道而驰，成为了房企当下的攻坚难题。
02 局势不明朗下的进退两难
目前，「康养+医养+旅游+地产」的复合型开发模式，是房企们布局康养产业的基本操作。
在房地产层面愈演愈烈的「马太效应」也同样复刻到了康养地产板块。如今，领跑康养地产的是万科、绿城、保利等TOP级老牌房企。
其中，万科最先下探市场，进行布局。在2009年还没有康养这一概念时，万科就提出养老为主的开发模式，立项首个养老社区「随园嘉树」。
「随园嘉树」这个项目是万科开发的首个真正意义上的养老项目，项目采用“大社区+养老组团”的开发模式，所用土地属性为40年产权旅游用地。在项目推出三个月后，随园嘉树老年公寓实现真实入住106户，1年内随园嘉树内的120张床位的随园护理院即实现100%入住率，良好的市场业绩让其一度成为养老社区的标杆。
而绿城是从2010年在杭州试水第一个嵌入式养老机构「绿城蓝庭护理院」开始，把康养产业作为了企业的重要发展路径。
其中，绿城乌镇雅园的康养项目被封为神盘。这个项目中国首个国家社保基金参与投资的以“学院式养老”为主题的综合性康养产业园区。项目采用“健康医疗+养生养老+休闲度假”的全新模式，引入浙江雅达国际康复医院以及德国医疗专家团队，以健康医疗为特色服务配套，满足了养生养老、休闲度假等多种需求。
犹记郁亮曾在2017年万科业绩会上公开表示：“目前万科在全国的养老项目都没赚钱。养老业务刚发芽，前期试错阶段我们可以不挣钱，甚至可以亏本，但一定要突破过去做地产的思维和习惯。在我退休前，我一定要把万科养老业务做好了再离开！”。
他确实说到做到了。万科自2010年推行住宅产业化、商业地产、养老地产三大战略后，就积极在杭州、北京等一线城市开拓发展养老地产，截止目前，万科养老业务布局已达16个城市。当下，万科的康养地产业务集中在建设养老住宅和提供养老社区服务等方面。
不过，康养与地产错位的开发模式还是受到了反噬。2018年万科关停北京「万科·幸福家」社区养老中心，接着在2019年关停北京「万科·嘉园」社区嵌入中心。同年，万科退出北万光熙康复医院的运营。
随着这3个项目的相继关停和退出，万科曾经信誓旦旦的「3+N」养老产品线，只剩下了一个公建民营、非营利性CCRC（持续照料退休社区）「随园」，和一个重资产、营利性养老机构「怡园」，在运营项目也从5个减持到了2个。
如果重点关注康养产业就会明白，万科的关停动作其实是康养地产现状的缩影。
截至目前，布局了22个康养项目的融创中国董事会主席孙宏斌曾表示：“康养是一个超过10万亿的行业。这是一个巨大的市场，但也是一个比较难做的市场。”，此外，融创执行董事、执行总裁兼北京区域集团总裁荆宏也曾在融创康养品牌发布会上承认：近期看，行业普遍呈现亏损的状态，仍需要从地产等其他业务板块进行反哺。
作为市场亟待开发的新兴产业，在局势尚不明朗的情况下，房企大都进退两难。进一步盈利不佳的康养项目会带来资金链风险，退一步又怕错过风口得不到新增长曲线，死于不断整合的行业环境。
回归到根本原因，康养产业的盈利模式是房企杀手。
中国康养地产盈利模式（图源：头豹研究院）
众所周知，房地产的「高周转」开发模式是要求4个月开盘，5个月资金为正，6个月回笼资金。而对于以持有为主的康养地产，业内的普遍观点是10-15年的投资回收期，每年8%-10%的回报率。（为了公平比对，这里以持有为主的康养地产举例）
因此，房地产企业如果开发自持运营类型的康养地产项目的话，一方面会产生很大的资金沉淀，资金利用效率比较低。
另一方面则会增加债务融资需求，不仅负债水平会上升，相应地偿债能力也可能会受到影响。同时，开发康养地产项目或将导致使长期债务占比上升。
所以，随着市场开发率不断提升，大部分康养地产选择采用租售结合的形式以提前收回部分现金，确保项目可以正常运转。
由此可见，未来房企想在康养领域持续深耕，不因盈利亏损致使错失千亿蓝海，就必须探索更加有效、多样的盈利模式。不然，不仅不会开发出新增长曲线，还将会因为崩断的资金链毁坏主营的地产业务。
房企的这场康养战事，目前仍是寸步难行，胜负难分。
参考资料：
- 远投估值-《康养地产发展逻辑梳理》
- 安信证券-《科创板：阴霾散去，初露峥嵘》
- 头豹研究院-《2020年中国银发经济市场分析概览》
- 时代财经-《融创荆宏：康养行业目前普遍亏损，需长远看待》
- 远东资信-《国内康养地产的发展现状、前景及其对房企财务的影响》
- 佳兆业健康 公告及通告 - [须予披露的交易] 须予披露之交易成立合营企业
- 剑荣研究院-《11月投资行业报告：房企布局康养地产，汽车销量再创新高》
- 房地产O2O企业家俱乐部-《万科关停3个养老项目：养老机构能盈利么？看这10个关键指标 》
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