潘石屹：互联网创业者肯定80%是泡沫 两三年要爆破

文/李非凡

中国地产界，谁是最知名的企业家，或许你会有一串备选名单。但问及谁在互联网、社交媒体上最受追捧，潘石屹一定是最有力的候选人。制造话题、分享生活、探讨公共事件，互联网让许多普通人认识了老潘，这个在其它时代很可能默默无闻的地产商。

身为几十年传统行业的耕耘者，他始终保持着对新生事物的好奇。就在近期，大量走访互联网企业，让老潘在商业上获得了新的启发。SOHO中国旗下，以联合办公，短期租赁为诉求的项目SOHO3Q一经推出，关于潘石屹渴望聚集互联网创业圈层、致力打造潘氏创业孵化器与天使投资渠道的猜想纷至沓来。

在观察者眼中，那个永远不安分的潘石屹，似乎急着宣布：“除了微博，我还能用互联网做得更多。”

潘石屹：互联网创业者对经济规律都认识不足

凤凰财经：我想回到这个故事的起源，为什么在最开始的时候，你要去走访这一百家互联网企业，是什么事刺激你？

潘石屹：到了2015年对我们这个世界造成最大的变化实际上是互联网，我特别深的体会就是到2015年的时候，在互联网对传统行业的影响尤其是对 制造业 ，对零售行业的影响是非常巨大的。当然房地产这个行业也不例外，所以我就走访了一些互联网企业。在一些企业家聚会上，大家聊的话就是利润率在那儿下降了，大幅度的下降，根本的原因实际上主要是互联网的冲击。

在互联网的大潮的过程，有好多泡沫，甚至有很多荒唐的事情，就是不符合逻辑的事情，反正在这个上面鱼龙混杂的在往下做了。互联网创业的人都比较年轻，他们都这个商业的经验，对市场经济背后规律的认识都不是特别足。当然在这个过程中，把一些泡沫的话都会淘汰掉的。

相比传统企业，互联网公司就是烧钱的代名词。 亚马逊 、 京东 、 小米 、 滴滴打车 等都堪称该领域典范。虽然，对互联网公司来说，烧钱的目的，是在最短的时间里迅速形成规模，拉抬竞争门槛，最终获得巨额利润。但对于大量普通的互联网创业者来说，这种理念让企业在上路之初就偏离了经营逻辑的基本方向，对此，潘石屹有何看法？

老赔钱的互联网公司没有为社会创造财富

凤凰财经：那核心的是不是就是说过去企业家创业做生意是围绕着生存发展围绕着赚钱，围绕着积累再投入这个逻辑的，那么新的互联网是一个烧钱的逻辑是吗？

潘石屹：我不觉得是这样，但是互联网企业你在跟他们接触的过程中，我大概接触了一百多家互联网企业，他们很少谈赚钱的事情。

凤凰财经：你觉得是对的还是不对的？

潘石屹：我觉得一部分对吧，因为在传统的行业里面，信息不对称，可能这个社会的平均利用率比较高，在互联网时代的话，信息都是完全透明的，所以社会的平均利用率会比传统的社会中的社会利用率要低，可是不能不赚钱，如果不赚钱还往里面赔钱，这就有问题了。如果你老在赔钱的话你可以说你没有为社会创造财富。

凤凰财经：但是我们发现互联网是这样，它在企业上市之前很长一段时间都是不赚钱的，上市之后它就开始巨额的盈利。

潘石屹：对，当然这个传统的行业咱们建一个房子，前三五年也不赚钱，也得往里面投钱，房子建好了才能租出去，所以从长期来看应该是赚钱的，前面有一个短期的投入期，甚至两年、三年的投入期都是正常的。 可是你这个商业模式，最后这个商业模式应该是能够赚钱的，如果你连根本的商业模式都不赚钱，我觉得还是有问题的。

凤凰财经：因为我以前接触很多创业者，在一开始的时候并没有想得很清楚，然后边做边调整，边做边重新去定义商业模式跟战略，这个是不是互联网思维的一种方法？

潘石屹：就是摸着石头过河，我钱投给他了，这个项目不行，他就会换一个项目，只要投给一个聪明人就可以，他们常常这样说。可是我是不同意这样的想法。

凤凰财经：为什么？

我们做任何事情，无论是传统行业也好，互联网的创业也好，先把问题想明白把背后的道理想明白，这可能是最重要的。

APP以后会比人多这是很荒唐的

凤凰财经：您看到这里面有泡沫，甚至有一些荒唐的事情，什么样的荒唐的事情？

潘石屹：我们公司最近离开了四个员工，这四个员工出去以后，分别做的一个APP，然后我就跟他们聊，我就觉得真有意思，以后这个社会上APP一定比人多。我就到另外一个公司去，是我们三里屯SOHO的一个公司，我是拜访了九家公司，有七家公司是互联网公司，最有意思的是我到每一家公司都做一个APP，我下面去以后，碰到我想这个公司是互联网公司，肯定也做一个APP，他跟我说我是做APP平台的。我说你这个平台上有多少个APP？他说是有二十多万个。因为这个APP的话就是每一个行业解决每一个问题，用上一两个就可以了，你如果是把这个东西都遍地都开始，这还是有问题的。

凤凰财经：那为什么您还要做SOHO3Q来支持这些创业者给他们提供办公环境？

互联网对房地产的影响主要是盘活存量

潘石屹：我觉得我们把这个背后的逻辑道理是想明白了，就是互联网给我们带来的一个重大的冲击就是能够把成本时大幅度的降下来，效率大幅度的提上去，效率能够提到什么程度呢？就是你在线下可能按照分钟按照天去排计划，你互联网上，可能就是秒，就是毫秒。

还有一点就是互联网，它是把这些闲置的资源充分的利用起来了。我们看到房地产实际上这个就是闲置率就是没有充分利用起来的这个房间是非常多的，咱们说的空置率20%、30%的空置率，其实真正的空置率远远不止这样高，你想如果是你有一个三室厅的房子，夫妻两个人，晚上只住一个房间另外两个房间可能就是空的。

如果在美国有一个软件叫LBNB，里通过LBNB就把这两个房间可以租出去你就可以充分立利用起来，把已有的办公的空间全都利用起来，我们都不用再建房子了，都够了，都多了。

所以我们觉得互联网就是对这个房地产的影响主要是如何把这些存量盘活，如何把这些没有利用起来的东西充分互联网利用起来，而我们SOHO3Q就是解决这个问题的。

上个月， 万科 北京的前总裁 毛大庆 ，在SOHO3Q租办公室，开启创业第一步的新闻，让老潘的SOHO3Q业务在圈内外又火了一把。和外界的猜想一样，老潘希望SOHO3Q作为办公短租的信息交易平台，能够最大程度地盘活商业地产的存量，达到使用效率的最大化。与此同时，通过这个平台建立的一个创业社交圈层，则提供着更大的商业想象。

凤凰财经：我听上去像商务租房版的中国的LBNB，可以这样定义吗？

潘石屹：我觉得我们跟LBNB跟美国有一个汽车的租赁公司叫Uber，其实从道理上来说都是完全一样的，就是把闲置的资源利用起来，你想如果你们家是有汽车，你的利用率肯定不到10%，你想一天24个小时。

凤凰财经：也就用一两个小时。

潘石屹：你如果开两个小时就不得了，大部分时间是在闲置着，这样实际上就是造成了社会非常大的浪费，所以你看美国出现 Uber 这个，它就把这些闲置的汽车的资源充分的利用起来了。

凤凰财经：但是共享经济背后面临一个很大的挑战，就是人们之间的信任问题和平台的组织管理和如何去降低风险的问题，从3Q的模式上来说？

潘石屹：组织管理的问题，信誉的问题，建立人们的信任问题，就是因为今天有互联网技术，全都解决。所以资源的组织、客户的组织、信誉的评价通过互联网都可以解决，这就是我们要做的工作。

凤凰财经：现在SOHO3Q的出租的办公室还是以SOHO自己的房子为主，未来如果要做一个平台的话，怎么把其他的资源对接起来？

潘石屹：我们现在只是想明白了前两步，第一步就是先把两个样板间做出来，北京做了一个样板间，上海做了一个样本间，都是几百个座位，量很少，今年10月份的时候，我们可以达到八千个座位，这八千个座位都是在SOHO的物业里面建的。

到了今年年底的时候，我们想把这个平台建起来，就是让任何人按照这个标准都可以加入进来。

凤凰财经：怎么加入，就是任何人指的是房东？

潘石屹：对，房东，可能是开发商，可能是购买房子的人，都可以加入到这个平台上来。

凤凰财经：所以这也是一个平台的思维和平台的概念。

潘石屹：对。

凤凰财经：这算是您的二次创业吗还是三次创业？

潘石屹：不断在创业。

凤凰财经：很多早期的创业者都是在民宅里面的，都是租一个两室一厅或者三室一厅的房子办公的，很好的房子用来办公他的价格其实也比写字楼要便宜。

潘石屹：对，他创业的过程还不光是一个办公的空间的问题，其实更重要的是他要跟别人交往，就是所有的创业者在一起，创业者需要的服务例如像银行、风险投资，天使投资这些服务能够集中起来，甚至原来创过业的人跟他有一些交流，有一些指点，不让犯错误，这些东西特别重要。所以这样一个社区的概念。

凤凰财经：那具体的价格，比如说一个三四个人的团队，他如果租你的办公室，他要承担多高的成本？

潘石屹：我们现在大概一个座位一周是一千块钱人民币，这样一个水平，当然我们对一些非常看好的，觉得就是可能缺乏资金，看好的团队可以先让他免费一段时间，最长好像是免费两个月。

凤凰财经：所以你这个身份是不是介于房东和投资人之间的一个身份？

潘石屹：没有投资，我们觉得还是要扶持这些年轻人，另外就是能够形成一个很好的创业的气氛。

凤凰财经： SOHO3Q或者未来3Q的商业模式是什么？

潘石屹：还是一个平台，就 阿里巴巴 怎么赚的钱， 淘宝 怎么赚的钱， 马化腾 怎么赚的钱，它还是一个平台。

凤凰财经：所以除了其实收座位费一个基础的收入，当你把足够多的用户聚集在一起的话，聚集自然产生商业价值，你可以对接很多资源。

潘石屹：对，非常对，我们现在还没聚集起来，各种各样的人都已经在跟我们谈。

凤凰财经：直接投那些创业项目你想过吗？

潘石屹：创业项目我觉得我们还是缺乏这些方面的经验，他们这些都是要对互联网的商业模式非常的敏感，我们的长项不在这上面。

改革开放近四十年,中国已经历三轮创业潮。1984年，“物资短缺”激发了中国第一代企业家的创业梦想；1992年，小平南巡讲话坚定了市场经济的信心，92派兴起；1999年，全球化来袭，互联网给了中国第三代创业者绝佳的历史机遇。

1987年，潘石屹辞去石油部的工作，下海深圳和海南。他几乎见证了前三次创业浪潮的峥嵘起伏。近观互联网已经无孔不入的今天，对比往昔，潘石屹将如何评价这一次的创业契机。

现在创业是历史上没有过的大机会

凤凰财经： 李克强 总理在今年的两会上都是用了万众创业，互联网+这样的概念，你怎么看这股潮流？

潘石屹：这就是这个时代最大的变化了，咱们不要看建了多少房子，修了多少路这个变化，实际上互联网真正带来的社会变化是人的变化，就是人和人之间的关系发生变化。所以创业的这个机会可能是在历史上从来没有过的一个大的机会。

凤凰财经：比你们那波92派，再比之前改革开放初期这两波机会都还要大？

潘石屹：对，都要大，因为这个是带来了一个不一样的技术，这个技术是人类历史上从来没有过的。前两波的创业就是改革开放初期为了吃饱饭去了创业，去了包产到户，包产到组，这样的创业主要还是突破政策上的束缚，跟技术没有关系。

而第二波中国真是刚吃饱饭以后，缺吃少穿，什么东西都少，人均住房面积7平方米，衣服的话都没有几件衣服都破破烂烂的衣服，在这个时候的话，也是要突破政策对我们的约束，这个政策就是计划经济的政策对我们的约束。可是到了今天的话，主要还是技术上的突破，所以这样的变化就是一个革命性的变化。

互联网创业者肯定80%是泡沫

凤凰财经：话说回来，在这股当前的创业浪潮当中，觉得年轻人大家这种所有人都去创业。可能这股浪潮当中也有泡沫，很多年轻人也许是被忽悠着也去创业了，也有一些认为他们不足够冷静的声音，你怎么看呢？

潘石屹：我就是属于劝告的，我大概一看的话，这些互联网的企业，互联网的创业者，肯定80%是泡沫，80%就可能跟做一个作业似的，跟社会跟市场跟怎么样提高社会的效率，怎么给社会创造财富，怎么样给别人提供服务，没太大的关系，这些肯定是泡沫。可能这个东西不影响大的趋势，泡沫爆了就爆了，我觉得这就是在创业的热情比较高涨的时候，所有的人才、技术、各种各样的力量、关注点都会集中到这个行业里面去。这个行业可能再过上两三年时间，泡沫就爆了。

凤凰财经：你刚才说两三年可能就爆，这是你对当前互联网创业趋势的一个判断吗？

潘石屹：这个没有办法判断，有可能今年下半年就爆了。

凤凰财经：所以我们的节目也采访过很多的房地产商，觉得可能我们这一辈，老一辈的企业家就要被干掉了，可能就真的是要被淘汰了。

潘石屹：就是整个房地产开发商对 互联网+ 对他们的冲击还是比较迟钝的，其实最敏感的是百货零售业，他们的影响是最大的，因为这个房地产的冲击还不是这样直接的

凤凰财经：那您觉得老一波的这一辈企业家会不会被干掉，会不会被淘汰呢？

潘石屹：一定会被淘汰掉的。

凤凰财经：包括你自己在内吗？

潘石屹：当然，这就是一个历史的必然，现在可能是你这个年纪大的一代人像我们这一代人都觉得很成功了。我们自身积累在我们身上的这种经验这种技能是80后、90后没有办法比的，我们有这方面的经验，可是回过头来看，他们掌握的技术、经验就是掌握的知识，获得知识的方式比我们更快。所以这就是两代人之间的一个不理解吧。

政府不要再鼓励房地产这个行业了

2014年注定是中国房地产行业刻骨铭心的一年。多线城市房价量价齐跌，购房者从恐慌性购房到持币观望，资本市场逐步收紧对地产的信贷支持，政府救市重现市场。都说这是房地产的转折一年，但究竟为何转折？怎样转折？这次转折预示着怎样的未来？一直没人说得清楚。

作为房地产从业者，潘石屹自然躲不过行业整体下行的影响。2014年 SOHO中国 营业额60.98亿元,按年下跌58.29%;毛利润约30.78亿元,按年跌62.06%;纯利40.8亿元,同比跌44.78%。

回望过去的一年，和未来的行业趋势，想必老潘有更深切的思考。

凤凰财经：潘石屹现在又去做 SOHO 3Q，是不是因为房地产市场不景气，是不是因为房子不好卖了。

潘石屹：所以我觉得就是作为房地产这个行业的人应该很冷静的看到这一点。当然可能有的地方政府急功近利的，为了发展自己的经济，为了GDP的增长，为了能够把这个地卖出去，多收点出让金，他们的观点就是比较急。

凤凰财经：但至少说到了这个结点上，政府不应该再去刺激房地产市场？

潘石屹：我觉得就是说已经到了一个转折点，这个转折点是缺房子和不缺房子的一个转折点。

受国外影响央行再次大放水可能性较大

凤凰财经：所以再刺激也刺激不起来了？

潘石屹：不能说刺激不起来，就是政府这个力量非常大，如果是他的货币政策放宽松的货币政策，然后给市场放了好多钱，人们去购买什么呢，还会去购买房子，所以这个东西咱们不能武断的这样说。

凤凰财经：您说如果中国政府央行大量放水的话，那可能水涨船高房价还会上去，但是在这个结点上，大规模的货币刺激政策已经不可能再出台了是吗？

潘石屹：这个我觉得咱们不敢这样说。

凤凰财经：您的判断呢？

潘石屹：如果全世界都放水，你不放水也不行。所以现在在这个年代，我们考虑任何问题，就是上到国家的总理，下到一个普通的农民、果农在那儿考虑问题的时候，都要从全球化的角度去考虑。

凤凰财经：你觉得这个趋势的判断，如果说全球都放水的话，中国是否也迫不得已必须要放水？

潘石屹：那肯定。

趁地产不火爆的时候把所有政策都梳理一遍

凤凰财经：接下来我们分析第二个角度，就是土地供应这个角度现在的情况您判断怎么样？

潘石屹：土地供应也是随着2014年就发生变化了。土地的供应现在是比较充足的，然后价格有好多地还供应不出去，所以我觉得这个时候是应该做的事情。在土地供应和房地产管理的过程中，应该把十几年、八年到十年时间，就是积累下来的这些不合理的政策要清理一遍，让这些政策更市场化一点。

我们看这个房地产限面积90、70，限容积率别墅不能做，1.0的别墅不能做，限购、限价，各种各样的限，这些东西要有一个清理，就是趁房地产不特别火爆的时候把所有的政策都梳理一遍，而不应该去改变，我这块地已经出让给你了，出让的时候就是看这个规划条件出让的，结果出让完了以后说政府出让完的地，说我可以把这个规划条件改了，这些东西实际上在我觉得还是比较可怕的。

这样就把这个规则就乱了，我们觉得这个市场经济最重要的是把这个规则制定清楚。

凤凰财经：接下来第三个方面就是税收制度，其实从中国的房地产市场很多专家学者都认为房地产税、遗产税的出台，将会是一个非常重要的影响因素，那什么时候这个政策能够出台？

潘石屹：从房产税讨论到改那个名字叫房地产税，现在已经是讨论了多长时间了，快十年了，其实我的观点就是从道理上来说应该出台，应该出台不是加重税收的负担，而是把原来的税收要清理一遍，就是建立上一个更合理的税收体系。

中国人均住房面积已经达到饱和的程度

凤凰财经：综合这三个因素来判断的话，我们能不能推导出一个价格的走势？

潘石屹：这三个事情都不是你我说了算的。可是我们天天在市场的第一线，对这个市场的基本需求还是能够看得到的。

凤凰财经 ：基本的需求就刚需还是存在的？

潘石屹 ：需求都在减缓，就是跟十年前、十五年前比的话都在减缓，因为整个的人均住房面积已经达到一个差不多饱和的程度了。