华平投资吴凯盈:房产创新领域有羊群效应 保持理性是关键

加速会  •  扫码分享
我是创始人李岩:很抱歉!给自己产品做个广告,点击进来看看。  
华平投资吴凯盈:房产创新领域有羊群效应 保持理性是关键
作为最早进入中国的国际私募投资机构,美国华平投资集团从1994年至今,在中国陆续投资了近100个项目,总投资额超过70亿美元,其中25亿美元的资金布局在房地产领域。从传统的房产开发商、商业地产、产业园区到开始布局房产创新领域,华平投资在房产这一领域深耕逾10年,也见证了中国房产行业的转型求变。

专注于房地产领域的董事总经理吴凯盈将华平在中国房产领域的投资分为三个阶段,从以最初的投资住宅开发商为主,到商业地产,到近几年关注房地产行业的细分领域。例如,华平从2013年开始持续投资最大的长租公寓品牌魔方公寓,2016年完成对魔方的C轮投资。在吴凯盈看来,由于客户群体的不同分类,长租领域的市场潜力仍然巨大,华平仍在积极探索该领域更多的投资机会。

36氪:我们关注到华平在房地产领域已经关注很久了,包括从传统到现在做的创新型项目,从您的观察来看,房产领域的投资机会在这些年过程中有哪些变化,行业趋势发生了哪些变化?

吴:确实是一个演变的过程,华平1994年进入中国,严格来说在房地产开始布局是从2005年开始,大致可以分三个阶段。第一个阶段还是以做一些住宅开发商为主,从2005年到2009年左右,我们投了几家区域性的开发商,帮助它们跑马圈地,发展成为全国性的开发商,包括富力地产,绿城,阳光100,都是我们很好的合作伙伴。

2008年开始,中产阶级的消费习惯在变,而且很多开发商在香港、A股也上市了,所以我们觉得(资本)的稀缺性其实已经开始没那么明显了,我们就集中精力挖掘一些具商业运营能力的企业。这个阶段我们投了家居连锁红星美凯龙、奥特莱斯砂之船,另外和中国金茂(原来叫方兴地产)在公司和项目层面都有合作,金茂在办公楼和五星级酒店的开发运营都非常好,这是第二阶段。

到2011年开始,应该算是我们目前第三个阶段了,焦点放在细分市场。尽管中国目前大约75%的市场还是住宅开发为主,但细分市场其实很多刚起步,机会很大。2011年,我们联合创办了一家物流仓储企业,即易商仓储,这也是我们在工业地产领域打造的第一个平台。它的驱动因素是电商的崛起,仓储配套是很多电商公司的瓶颈。2014年,(华平)和易商的创始人之一联合创办了一个新的平台叫东久中国,专注于商办园区和产业地产项目。一线城市CBD的办公价格涨得很快,随着城市轨道交通的发展,可达性进一步提高,在一些非核心区域,像北京的望京、中关村,上海的张江、漕河泾、金桥有很多商业园区的开发机会。所以我们就成立了东久中国,专攻这方面的市场机会。

另外,在公寓市场我们投了两个不同的平台——魔方公寓和盛煦投资。魔方是做集中式长租公寓,它的模式就是租一些物业再把它散租出去给用户。盛煦的模式是收购物业并自持,把它改造为更高端一点的白领公寓。我们看到的是一个蓝海市场,有很多需求,不同产品线包括不同商业模式都有很多挖掘机会。

除了产业地产和公寓,我们最近还投了很多其他新的市场,像刚刚跟世纪互联成立一个新的数据中心地产平台,另外也公布了对亚洲领先的房地产资产管理公司ARA(亚腾)进行私有化,其在亚洲包括在中国资产管理规模超过300亿新币。

所以,从资产管理、公寓产品、数据中心,到工业地产包括城市更新改造等领域我们都看到可挖掘机会。

36氪:华平在2005年进入到房地产领域,为什么要在那个节点进入到这个领域,开始关注到房地产这个行业?

吴:中国从90年代商品房开放以后,需求喷发式的爆发出来。很多开发商迅速扩展,他们缺资金也缺一些管理的制度和流程,我们看到蛋糕很大,基本面也很好。

另外,华平并不是一个房地产基金,不以买楼或资产为主,我们更擅长在公司层面投资,从1994年进入中国,我们跟很多企业家合作过,在如何帮助企业克服在各个发展周期里出现的难题上积累了不少经验。2005年的时候,这批地产开发商在高速增长中也正面临这些问题,作为投资人,华平积极的帮助合作方找到合适的解决方案。

36氪:华平投资了魔方公寓和盛煦,这两个公寓类项目有什么不一样的地方,为什么会选择在同一个领域里投资两个项目?

吴:公寓是很大的市场,还处于起步阶段,我们认识魔方于2012年,那时候它已经是集中式公寓当中规模最大了,给我们一个很好的起点。 我们早在2006年投了7天连锁酒店,尽管7天是做单晚出租的生意,魔方是做长租的生意,但从获取项目、产品标准化、流程标准化、资金配备等各个环节有很高的相似度,因此我们在7天的投资经验非常容易适用于魔方。

盛煦的优势是非常善于物色很好的闲置物业,尤其在上海,比如已经过时的国企老酒店,他们把这一类的物业改造为高端的服务式公寓。 虽然都是公寓市场,魔方和盛煦的产品定位、商业模式其实不一样。

我们一个大原则是不会投一些跟我们被投企业的竞争对手,会集中资源帮助被投企业在行业里做大。但是,公寓市场具有区域和本土化特性,当中有很多细分领域能容纳不同定位、不同城市的运营商存在。

36氪:您怎么考虑公寓行业内的竞争情况?

吴:公寓和连锁酒店类似的地方是单项目门槛很低,谁都可以做,难度在于如何复制到一个平台使它规模化,然后在这个过程中产品服务保持住质量。现在有很多规模小的运营商,但做到全国性布局的还比较少。

公寓也有长租、短租、集中式、分散式等不同产品,魔方就是做长租和集中式的模式,也有分散式的,像万科,链家,他们本来有房源散落在不同地方,切入分散式会有一定优势。

36氪:魔方是2013年投的,当时这个投资节点算早吗,怎么选择关注到这个项目?

吴:华平关注行业和市场趋势往往从早期开始,2012年的时候我们已经看到公寓市场很有潜力。 给魔方的投入是分期的,在这个过程当中公司一直在练内功,随着管理和产品逐步成熟,我们的资金投入也跟着到位,这种分步投入的做法我们常用,有时候一次性的给企业过多的资本,消化不了反而给团队带来压力。

36氪:从您的观察来看,传统的开发商和房地产创新领域的创者相比有什么不同?

吴:很多传统的开发商也在积极开拓一些多元化的业务,比如转去做物管,做公寓了,还有一些去做产业地产,求变是个明显趋势。

传统开发商也好创新企业也好,房地产毕竟还是资源密集型的行业,我们比较关注商业模式的持续性和门槛。这个门槛分为三方面,一个是项目获取的能力。第二个是运营能力,你拿到资源怎么把它落地开花结果。第三个是资本。无论是联合办公、公寓、仓储还是商业地产,这三方面缺一不可。在中国任何行业稍微热一点都会吸引大批竞争对手,企业要持续下去还是看核心竞争力也就是我刚才说的三方面。

36氪:联合办公这一领域目前算是一个投资热点,但华平没有在这个领域布局,为什么?

吴:联合办公,我们认为需求是有的,市场上也有几家用心的运营商,但单个项目进入门槛比较低导致很多竞争,这个领域一下变成红海了。我们会继续密切关注寻找合适机会。

36氪:华平在房产领域投资的灵活性体现在哪里?

吴:首先我们投资领域比较广,关注房产使用的需求变化,由最开始买住宅居住;到去购物商场消费;到电商发展需要仓储配套;互联网渗透和大数据趋势带动数据中心需求;到人们买不起房子,需租公寓;企业租不起CBD,搬到商业园区。

在不同企业阶段,我们去设计一个合适的结构,有一些是直接投它公司做小股东,有的找企业家一起打造新平台。 从模式、金额、阶段等各个方面,华平投资都非常灵活。

36氪:您接触的轻模式的房产创新的团队,跟您以往接触的这些比较传统的房地产团队有什么不一样的地方吗?

吴:他们关注的方向不太一样,房地产开发这个模式已经很成熟,主要是拼资源,而创新领域的团队需要在它的细分领域里面非常专注,能够沉下心来,专注在一个领域深耕,找到独特并具持续性的业务模式。

新的轻模式的房产创新团队相对传统大的开发商来说,资源可能没有那么多,而传统开发商是经过十几年的积累,资产和资本操控能力都很成熟了,新型运营商很多还在摸索阶段,会遇到不同的难题,华平会在设计架构、战略方向、组建团队等方面给予意见,帮助企业发展。

36氪:现在比较多的资金流入到热门的公寓和联合办公领域。

吴:其实在中国任何行业羊群效应蛮常见,不单在房地产领域,互联网,消费,医疗,好项目都很多人抢。我们还是要尽可能在其中保持理性和自身的判断。华平是一家非常看重商业本质和业务基本面的机构,我们也会继续保持开放的心态和灵活的投资方式,与时俱进地关注着业态的演进和变化。

   



随意打赏

华平投资集团房产投资羊群效应华平投资
提交建议
微信扫一扫,分享给好友吧。