踩实三道红线,融创将为孙宏斌的野心买单

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今年下半年," 三道红线 " 为房企带上了紧箍咒,而在此之中,最头疼的莫过于融创中国了。

根据年中报告,融创剔除预收款后的资产负债率为 82%,净负债率为 149%,短债比为 0.47 倍。传闻中的 " 三道红线 ",融创全踩了。

" 豪赌 "、" 疯狂扩张 " 一直都是融创的风格,但在三道红线的威严下,野心再大的孙宏斌也不得不以求稳为主。

少拿地多卖房,促使现金回笼  

融创降负债的第一步,是先把野心放下。

今年 3 月,孙宏斌提出 2020 融创要做的三件事,其中之一便是:谨慎拿地、拿对地方、拿对时间。

据融创年中报数据显示,2020 年上半年融创新增土储货值为 2330 亿元,去年同期为 6483 亿元,同比大幅度下降 64%。

中指院数据显示,今年 1-10 月融创拿地金额为 516 亿元,拿地面积为 1002 万平,分别位居全国房企第 14 位及第 9 位。 要知道去年的融创还十分 " 野 ",2019 年 1-10 月,融创总共花费 818 亿元拿下 1503 万平土地,在拿地金额上排名全国房企第五位。

从目前的公开数据看来,融创在今年的确安分了许多。

当然,钱不是省出来的,而是赚出来的!通过实现快速销售从而促使现金回笼,目前也是融创降负债的主要举措。

今年第一季度,疫情导致新房销售一度停滞。 融创作为先锋队,首批加入到线上卖房的队列中来,开设线上售楼部。除此之外,融创还在指定项目推出 " 无理由退房 " 政策,覆盖上海、江苏、安徽、浙江、福建等省份的 42 个城市。

踩实三道红线,融创将为孙宏斌的野心买单

在刚过去的楼市传统旺季 " 金九银十 " 中,融创的不少项目都举办了相关优惠活动。像位于德州市的融创 · 观澜府邸,在十一黄金周内打出了 " 每日十套特价房 " 的口号,吸引了不少购房者。

经过一系列的促销组合拳,融创在今年也获得了不错的销售成绩。 中指院数据显示,融创在 2020 年 1-10 月完成了 4512 亿元的销售额以及 3228 万平的销售面积,均位于全国房企销售业绩的第四位。

孙宏斌曾在今年 3 月 27 日的 投资 者会议上提出,融创 2020 年的销售目标为 6000 亿。也就是说,要想完成目标,融创在 11 月 -12 月两个月的时间内需完成 1488 亿销售额。ZAKER 新闻认为,预计接下来融创会有更多的优惠促销活动,以价冲量,争取年底完成销售目标。

分拆上市,曲线自救  

除了少拿地多卖房这类基本功外,为了降低负债率,融创还做出了哪些动作?

11 月 19 日,融创服务正式在香港联交所主板上市交易,股票代码为 01516.HK.

踩实三道红线,融创将为孙宏斌的野心买单

在今年计划分拆上市后,融创服务吸引了腾讯、IDG 资本、高瓴资本及雪湖资本四大豪华基石投资者。其中,腾讯认购 1.5 亿美元,成为腾讯在物管行业最大的一笔基石投资。

上市首天,融创服务也迎来了短暂的资本狂欢,最终以 14.14 港元收盘,涨幅高达 21.9%。截至收盘,融创服务市值 424.20 亿港元,在物业板块中位居前三。

中信证券研报指出,三道红线标志的 金融 监管政策令部分房地产企业将物业管理分拆视为一种去杠杆,加权益的手段。通过股权融资的方式补充权益,将会显著改善企业杠杆水平,尤其是资产负债率和净负债率。

对于踩在钢丝线上的融创来说,分拆物业上市便是降低自身负债和风险的重要手段。

抛售资产,轻装上阵  

在所有的降负债措施中," 抛售资产套现 " 最为直接。

9 月 28 日,融创将上海香溢花城项目中一幢 商业 物业打折出售给黑石,对价约为 7 亿元。 据了解,此次被出售的资产就是 2018 年融创计划出售给歌斐资产的两栋物业之一,因当时募资问题而出现变动,最终歌斐资产仅接手其中一幢物业,另一幢则在近期由黑石接手。

有消息称,两年前歌斐资产报出的单价约 3.6 万 / 平,而此次黑石收购该物业的价格约为 2.8 万 / 平。 也就是说,这次融创相当于 8 折出售该物业。

出售上海香溢花城商业物业只是融创 " 卖卖卖 " 的第一步, 在今年 3 月的投资者会议上,孙宏斌曾透露,为平衡风险,融创会坚决卖资产,酒店、乐园都是待售商品。与此同时,他还坦言,只要有人愿意接手," 稍微打个折卖也行。"

融创的高额负债与孙宏斌的野心  

提及融创,就不得不提孙宏斌,这个在房产圈内 " 最有野心的男人 "。

时间倒流至 2003 年,孙宏斌还是顺驰的董事长,40 岁的他在一次房地产活动上当着王石的面说:" 我们的中长期战略是要做全国第一,也就是要超过在座诸位,包括王总。"

此前的一年,万科销售收入 44 亿元,顺驰只有 14 亿。

狠话喊下之后,顺驰开始高价拿地快速扩张,为了速度,手下人即便花再高的价钱拿地也不需要上报。 但最后顺驰还是因发展太快,资金链绷不住,2007 年 1 月 23 日被香港路劲以 12.8 亿元收购了 94.74% 的股权,

就这样,顺驰倒下了,但孙宏斌仍在路上!

踩实三道红线,融创将为孙宏斌的野心买单

2008 年 12 月,房地产行业进入到了冬季,孙宏斌控制的首钢融创却以 20.1 亿元拍下了北京海淀西北旺项目,成为冷清土地市场中的 " 新地王 "。当时业界一片哗然:" 孙疯子 " 又回来了!

从顺驰到融创,孙宏斌的野心丝毫未减。 2014 年至 2019 年间,融创少则数亿,多则百亿的并购耗资已逾 2000 亿元。

最为疯狂的莫过于 2017 年,仅仅半年时间,融创累计花掉超 750 亿扩张资本。其中包括斥资 438.44 亿收购万达 13 个文旅项目 91% 的股权,以及 150 亿元收购乐视股权。

疯狂扩张下的融创,在负债率上已响起了红灯,为了不重蹈顺驰当年走过的路,孙宏斌不得不放下野心,将降负债作为主要目标。

" 顺驰被收购五年有余了,我从来没有(为)顺驰辩护过,败了就是败了,不要找借口。我们犯了错误,比如现金流管理,比如扩张太快。"

这是 2011 年孙宏斌在微博上重提顺驰说过的话,希望这一次,融创不要再败在他的野心下。

来源:ZAKER 新闻 谭晓洋

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