第一批创业的地产人，大部分都顿悟了

一、那些创业的兄弟们，剩下的不多了

2022年，应该是地产行业困难时光的开始，我身边好多地产人主动或被动地离开了岗位。

然后发现很难找到下一份工作。

那年微信圈里创业的消息很多，由于老丹一直在商业第一线，有不少朋友都邀请我去看看，出出主意。

当时正处在上海的一个特殊时期，我在家中不能出门，所以只能在线上给大家泼冷水。

对的，就是泼冷水，而不是鼓励。

大部分想创业的朋友选择了火锅店、奶茶甜品，咖啡厅、特色小餐饮这些业态，都属于看着赛道还行，门槛不算太高，投资金额不是很大，商业模式看着也不复杂的类型。

我没有实地去看，只能隔靴搔痒地说了些要了解市场，控制成本，另外前期一定要投入更多精力等老生常谈的话。

2022年疫情后比较忙，直到2023年初才抽出些时间，联系这些朋友，说去看看大家伙做得怎么样了。

结果得到的反馈大多是：不用来了兄弟，我们关门了！

最近有消息的一个朋友，开了家面馆，坚持到上个月，也不干了。

我问他为什么？

他说累死累活，挣不了几个钱！

按照道理说，这些朋友创业的条件都非常好。

首先，都是工作多年，从一线干到高位的，社会经验很丰富。做事情也比较踏实，不是那种眼高手低的类型。所以选择方向时都比较务实，没有上来就奔着一鸣惊人，或者投巨资追什么风口。

其次，对于商业市场都不算陌生，很多都是商业地产关联行业出身，例如在选址时，都是充分考虑了区域的客户特征、人流与租金的关联等，而不是觉得哪里租金便宜就往哪里去，就这一点已经比90%的新手强了。

最后，他们手里都还有点积累，不是一把梭哈那种，所以心态都不错，养商期也都熬得住。

可以说创业最大的几个坑，他们都没去踩，但还是大部分落了个折戟沉沙。

二、市场形势不是决定因素，但一定是重要因素

这中间有很多原因，首当其冲的是大的市场形势。

消费越来越趋于理性与保守，很多以往排队的餐厅，现在随到随吃还送套餐。特别是定位中端的一些时尚餐厅，客户的下滑肉眼可见。

在这种形势下创业，试错的机会很小。以前消费市场极其蓬勃的时候，哪怕你前期做得稍微差点，保持一个微亏甚至盈亏平衡还是可以的，这样你会有时间慢慢地调整与提升。

但现在不行是真不行，我家楼下的一个面馆，口味过得去，价格也算适中，虽然特色不明显，但还算中规中矩，按照往年的经验，不说生意兴隆，维持个基本运营应该没问题。但除了开业第一周热闹了几天，后面就是门可罗雀，三个月就退租了。

有句鸡汤叫做：“任何市场形势下都有人能赚钱！”于是很多人就拿这个作为说服自己的理由。这句话没错，但大部分人，都做不了“都有人”。

所有的创业者，一定记住这句话：

当你进入一个陌生的行业时，首先该去关注的是赔钱的案例，而不是赚钱的案例！

不要觉得自己能力强就一定能逆转形势，风险对于每一个人都是平等的。

三、隔行如隔山，山就在那里

不是形势不好，就一定不能创业，但一定要更加谨慎与小心。

无论在哪个行业，“隔行如隔山”这句话都是适用的。

现在一说商业，经常听到的就是“颠覆与创新”。甚至有人说“越是外行越能创造奇迹”。

这种说法害了很多创业者，因为会让不少人在进入一个自己不熟悉的行业时，天真地认为创意比专业重要。

事实上， 无论你做什么，商业的本质都是相似的。

创业者最容易犯的一个错误，就是“我觉得这个东西做出来，大家一定喜欢！”这是很致命的一个错觉。

大部分个人喜好，都不能成为商业模式。

我的朋友老崔，属于有钱有闲的那类，他很喜欢喝茶，后来喜欢上围着炉子喝茶聊天。对，就是去年非常火的“围炉煮茶”。

去年上半年，他忽然给我说，想开一家专做围炉煮茶的茶舍，还在市中心找了家商铺。

我说你钱要用不完，这么多兄弟都可以帮你花，但别干这个，因为这个业态有一些问题。

首先投入不小，为了营造气氛，围炉煮茶的空间利用率不能太高，同时又要考虑到消防通风等多种问题，所以前期的成本投入不能太低。

另外，看着客单价不低，但是消费时间长，翻台率低。

空间利用率低和翻台率低，就意味着坪效受限，决定了这个形式的盈利能力有一定限制。

最重要的是消费人群也没有想象中大，老崔喜欢，是因为他人到中年，有钱有闲。但围炉煮茶主打的还是年轻客群。就现在的情况，年轻人有钱有闲的能有多少？

不要说还有一个季节问题，冬天还好，春秋一般，夏季可能无人问津。

围炉煮茶作为一个商业模式，其实是有市场需求的，但如果作为一个独立业态去运营，风险就非常大。

他听了觉得有点道理，于是就断了这个念头。

一年过去，现在搜大众点评，围炉煮茶还有不少，但都是作为露营营地或者传统茶馆的附属项目。

以前小红书搜“围炉煮茶”，都是“青年消费的新宠”，现在一搜，都是“警惕一氧化碳中毒”。

从小甜甜到牛夫人，连一年时间都没到。所以创业一定要考虑市场的真实需求，不能想当然。

互联网有个词汇叫底层逻辑，这个也适用于商业，底层逻辑不对，在上面堆砌再多的概念，就算红火两天，但最终消费者不会买账。

四、成本为王

创业时还有一个问题，就是怎样在运营中进行成本控制。

不少人开店还有一个很大的错觉：只要我东西好，贵点没关系！

这句话是个天坑，很多人一头扎进去，再没爬出来。

特别是现在这种市场形势。

以前消费旺盛的时候，价格虽然重要，但只要产品好服务好，价格高一点，还是能有一定的市场接受度的。即所谓“做不到大富大贵，也能混个小富即安”。

但这两年，除了奢侈品依然能够维持在高位，在常规商业市场，消费者对价格的敏感度越来越高，有时候10%的差价，就足以决定生死。

现在市场上有个说法： 商业要想成功，一定要能用更优惠的价格，提供更好的产品与服务。

这个观点绝对正确，但是做起来就没那么容易了。更好的服务与产品，不会从天上掉下来，而是需要更高的成本。而成本和售价，本身是一对矛盾的存在。

物美还想价廉，成本控制是核心中的核心。

可怎么控制成本，不同行业的区别是很大的，能控制好一个购物中心的建设成本，和能控制好一家面馆的采购成本，原理相同，但实际操作上差异大得惊人。

一个航空母舰的指挥官，不一定能驾驶好一艘小帆船。

特别是新手最容易看到显性成本，而忽略了隐性成本。

老丹有个哥们喜欢吃小龙虾，不仅会吃还会做，所以有天闲聊，突发奇想，说咱们开个小龙虾店吧。

你看一斤小龙虾批发，小号的十块钱，大点的十五六块钱，一斤小龙虾做好可以卖三四十一斤，妥妥的100%的毛利。

我们看着他叹口气，说兄弟你可能想得简单了，毛利是挺高，配菜呢？调料呢？房租呢？人工呢？水电呢？还有损耗呢？你七七八八算下来，利润可能远远没你想象的那么可观。

这还是在各方面成本都控制得不错的情况下，要是对于很多内部的管理不严，采购和运营费用随便高个百分之一二十，赚钱不用想，赔钱倒是大概率的。

另外这个还有季节的因素，你租个店面，也就做半年生意，剩下半年你还要想办法做点别的。

不是这个生意不能做，但首先要产品过硬，第二要亲历亲为地管理，不仅辛苦，而且繁琐，但这是必经之路。

最关键的是控制成本这件事，全是细节性的问题。习惯了管理以亿元为单位的地产人，让他算葱姜蒜哪里买更便宜点，干辣椒一斤能省几毛钱，可能是个很有挑战性的工作。

这不是能力问题，而是习惯问题。

就像让一个干了一辈子铁匠的人去绣花，力气再大，使不上也没用。

五、学习能力的衰退

制约创业者的，还有一项是 学习能力 。

坦白地说，地产行业前些年太火了，火到只要大方向别跑错，基本都可以有个不错的结果。

所以很多地产人的知识更新的动力并不是很足，但商业这几年发展得非常快，很多传统的模式都已经不再适用了。

最简单的例子，就是包装与推广。

自媒体的应用，极大地改变了商业的传播生态。但是做好自媒体，不是开个订阅号或者发两个视频就可以的。首先要了解你的受众，也就是潜在客群的喜好；其次，要使用他们最能够接受的形式与语言；最后，选择合适的平台进行投放。

而且投放的时间与频次，能不能触达真正的客户，都需要不断地跟进分析。

这对于习惯于推广外包的地产行业，是完全不同的操作模式。

而且就算你把自媒体外包，也要明白自己有没有被忽悠吧？

这些知识，都是以前的商业模式中没有的。

人到中年，家庭孩子老人都扛在身上，压力大，事情多，脑力精力也不如从前，对很多新知识的接受能力，比起年轻时候肯定有很大差距。

这不全是懈不懈怠的问题，而是自然规律。

这时你进入到一个过去的经验完全没用的行业，需要重新学习的东西又是千头万绪，其中的各种困难可想而知。

这几年接触了大量的创业者，发现很多做得还不错的都是90后或者95后，除了他们更能接受新兴事物外，强大的学习能力也是一个原因。

六、幸存者偏差

经常听见有人说，我家邻居的表舅的小姨子，以前就没干过咖啡馆，现在在哪哪儿开了一家挺赚钱的。

可能没人告诉他，他邻居的表舅的小姨子，在开这家咖啡馆前，至少在三家不同的咖啡店打过工。

也没人给他说，另外仅仅为了咖啡豆的采购，她就花了三个月跑遍了全国的产地。

他不知道的可能还有，她租的商铺是他邻居的表舅开发的，所以租金本身就低。

最可怕的是没人告诉他：同期开咖啡馆的，95%都已经倒闭了。

创业者的世界如一片大海，你能看见水面上成功者的狂欢，但看不到水下有多少尸骸。

人生的几大错觉中，“我干我也行！”绝对排名前列，比“她喜欢我”还要靠前。

别人做得好，和你能做好之间的距离，有时比马里亚纳海沟都深。

七、创业维艰，心态为天

创业艰难，特别是在今天。

但并不是绝对不能创业了。

不过在创业前，一定要做好几个准备。

第一，真正地去了解一个行业。

这个了解一定是深入细致的，而不是只看表面。尽量和正在做且靠谱的经营者深入交流。抖音和小红书看一百篇文章，可能都不如去找家同类商家干半个月零工。

第二，选择项目，一定要看它的前景以及自己的资源，而不是找逼格高的。

消费有档次与氛围的差异，做生意没有高下之分，从创业的角度，咖啡馆和卖臭豆腐没有区别。

第三，前期一定要精打细算，事必躬亲。 除非你能找到非常专业，又绝对信任的合伙人，否则任何放任自流都无异于自杀。

第四，一定要给自己留出后路。 投资的金额不要太大，不能随便就恨不得倾家荡产也要干个大的，破釜沉舟的精神，不一定适合创业，再说你也不是项羽。何况项羽最后也没逃掉垓下之围。

更重要的是敢于止损，除非你有很坚定的信念这件事一定可以成功，否则不要有“说不定再坚持坚持就好了”的想法。有时候放下比坚持重要。

最后，就是 要有心理准备，创业是件很艰难的事情，风花雪月是梦想，辛苦劳累才是正常。

很多时候，你以为的创业是坐在柜台里，微笑着看着客来客往，不用再996，也不用看老板脸色，就能把钱赚到。

而实际上可能是每天凌晨就起来，除了采购，还要盯着后厨，看着收款，招呼客人，忙了一天，到了晚上一算账，发现今天又亏了。

理想与现实总是有差距的，关键看能不能接受。

八、涅槃过后，方为重生

前面说的那些朋友，现在分为了三种情况。

第一种，躺平了，反正不说财务完全自由，但老底儿还是有一些的，与其辛苦赔钱，干脆回家享天伦之乐。

第二种，暂时休息一下，通过不同途径学习知识，积累经验，等形势好点再看机会。

第三种，继续创业，但选择方向更谨慎，态度也更加认真。

这三种方式，我觉得都是一种精神上的顿悟。

知道事不可为，选择安稳，是一种心灵上的放下。

潜居抱道，以待其时，是一种行动上的智慧。

不折不挠，涅槃重生，是一种理想上的升华。

其实选择什么，都没对错。人生的道路，本就没有定式。

这两年经常有人说：劝人创业，如谋财害命。但这个世界上，本就没有毫无风险的事业。

创业维艰，不是每个人都能走到终点，选择躺平不是错误，但也不要去嘲笑敢于迈步的人。

本文来自微信公众号： 丹总的商业食堂（ID：gh_f279323da654） ，作者：丹总（熙领（上海）联合创始人，十五年商业地产一线从业经验）